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Como não perder seu ponto comercial

Apesar de a Lei 8.245, de 18 de outubro de 1991 (Lei do Inquilinato), ter entrado em vigor há quase duas décadas, um considerável número de lojistas ou locatários ainda não tem ciência de seus termos.

Em virtude desse desconhecimento, muitos lojistas não exercem os seus direitos, principalmente no que diz respeito a ação renovatória de contrato de locação. A referida ação tem por objetivo a renovação compulsória do contrato de locação comercial e tem a função de proteger o fundo de comércio, sendo regulada pelo Capítulo V da citada lei.

A demanda deve ser proposta de 01 ano a 06 meses antes de vencer o contrato de locação, sendo certo que o locatário/lojista deverá, outrossim, preencher os seguintes requisitos:

contrato de locação por escrito e com prazo determinado de 05 anos ou mais (ou prazos somados ininterruptos que atinjam 05 anos ou mais);

exploração do mesmo ramo de atividade pelo prazo mínimo ininterrupto de 03 anos;

exato cumprimento das obrigações contratuais, como: aluguel, condomínio, fundo de promoção, seguro, impostos, taxas etc.; e,

quando houver no contrato original, indicação do fiador e sua declaração concordando com a renovação, bem como comprovação de sua idoneidade/solvabilidade.

Sempre saliento que o ponto comercial é o grande patrimônio do lojista; nele o empresário fixa o seu estabelecimento, sendo de suma importância para o êxito de seus negócios.

Nesse escopo, se a ação não for proposta, o locador, depois do término do prazo do contrato de locação, poderá pleitear a posse do imóvel através de ação de despejo por denúncia vazia, independentemente do período em que o locatário estiver no local, ressaltando-se que não há que se falar em indenização neste caso. Por outro lado, o não-ajuizamento da multicitada demanda no prazo legal concede alto poder de barganha ao locador, no sentido de que, nesta hipótese, o locatário fica à mercê de imposições (aumento do aluguel, obrigação de reformas etc.), sob pena de ser despejado.

Então, aqueles lojistas que não exercerem os seus direitos com ação renovatória, ou que não renovarem o seu contrato antes de findo o prazo da referida demanda, estarão sujeitos a pagar novamente as “luvas”, por exemplo, e/ou a sofrer uma majoração significativa no locativo, ao alvedrio do locador, sob pena de serem despejados. Ressalto que não adianta o lojista usar o argumento de que sempre esteve no imóvel, comprovando esse fato através de recibos de aluguel, ou, ainda, de que mandou carta ao locador declarando a sua intenção de renovar o contrato de locação: é necessário que o contrato seja por escrito com período determinado mínimo de vigência de 05 (cinco) anos (ou contratos por escrito que, somados, sem interrupção atinjam os 05 anos), bem como que seja obedecido o prazo legal e que o locatário esteja em dia com as suas obrigações.

Pelo exposto, além de garantir a permanência no ponto comercial, a renovação judicial compulsória é um instrumento valioso para equilibrar a relação entre o locatário e o locador, visto que, caso este não aceite a proposta efetuada por aquele (e vice-versa), o inquilino poderá ingressar com ação renovatória, garantindo um aluguel justo e impedindo a propositura de ação de despejo.

Por esses motivos, é fundamental que o lojista tenha consciência de seus direitos, e saiba exercê- los na hora oportuna, a fim de não sofrer graves prejuízos no desenvolvimento de seus negócios.

Mario Cerveira Filho e Daniel Alcântara Nastri Cerveira são sócios do escritório Cerveira, Dornellas e Advogados Associados.